¿Qué es un préstamo U.V.A?
“Es un préstamo hipotecario en pesos a tasa fija, actualizable mediante la aplicación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) y expresado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Estos préstamos están destinados a fomentar y facilitar el acceso a la vivienda en todo el país ya que el valor de las cuotas iniciales es accesible porque la tasa de interés es baja y el préstamo es a largo plazo.”
¿Qué es el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER)?
Para el cálculo del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), se aplica el Índice de Precios al Consumidor publicado por el INDEC durante los períodos comprendidos entre el día 16 del mes en que se informa la variación de precios del mes anterior y el 15 del mes siguiente, ambas fechas inclusive.
¿Cómo se fija el valor de la UVA?
Según la página del Banco Central de la República Argentina, el valor inicial de una UVA al 31 de marzo de 2016 se fijó de manera tal que fuera equivalente a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paraná), ponderados por población. Como este metro cuadrado testigo se ubicaba en $14.053, el valor inicial de la UVI fue de 14,053 pesos (14 pesos con 53 milésimo).
¿Cómo se actualiza el valor de la UVA?
El valor de la UVA se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC). El IPC tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad. De este modo, 1000 UVA alcanzarán aproximadamente para construir 1m2 testigo en cualquier momento futuro.
¿Dónde puedo encontrar el valor de la UVA?
El valor diario de la UVA se publica en la página web del Banco Central junto con las principales variables macroeconómicas.
¿Cuáles son los principales sistemas de amortización de pago? ¿Cómo funcionan?
Los principales sistemas de amortización utilizados en el mundo son: el sistema francés, el alemán, y el americano. Recordemos que la amortización es el proceso financiero mediante el cual se extingue, gradualmente, una deuda por medio de pagos periódicos, que pueden ser iguales o diferentes. En las amortizaciones de una deuda, cada pago o cuota que se entrega sirve para pagar los intereses y reducir el importe de la deuda.
A grandes rasgos podemos destacar la característica principal de cada sistema de amortización. El sistema alemán, es de amortización fija; mientras que en el sistema americano, la amortización es al final. En el sistema francés, que es el comúnmente utilizado en nuestra plaza, la cuota es fija, pero el peso de la amortización del capital es más fuerte al final de la vida del mismo. Asimismo, el peso de los intereses sobre el capital adeudado, es mucho más alto al inicio del repago del préstamo.
Los préstamos hipotecarios analizados funcionan bajo el sistema de amortización francés. El sistema de amortización francés consiste en abonar cuotas iguales y consecutivas durante todos los períodos previstos. El porcentual de interés que se abona se calcula siempre sobre la parte de la deuda no cancelada, es decir que el interés se calcula siempre sobre el saldo de la deuda.
Como en este sistema las cuotas son iguales, estas están compuestas por una parte que corresponde al capital de la deuda y la otra al interés. De esto se deduce que a medida que pasan los períodos, en las cuotas se merma el interés y aumenta el capital.
Si saque un crédito hipotecario UVA, ¿la cuota se mantiene constante?
Si sacaste un crédito hipotecario denominado en Unidades de Valor Adquisitivo, las cuotas en esa unidad son constantes. Pero, como el valor de la UVA varía cada día, según la definición anterior, el valor de la cuota en pesos (moneda local) varía en cada período de vencimiento.
¿Cómo incide lo anterior sobre el capital adeudado?
Dado el sistema de amortización francés, el capital adeudado disminuye menos aceleradamente al principio de la vida del préstamo, y más aceleradamente al final.
Cuando el préstamo, además esta denominado en UVA, la deuda contraída es en esa unidad, por lo que; si el valor de la UVA sube en el tiempo, el valor en $ del saldo del capital también.
Por ejemplo, tomé una deuda de 10.000 UVA, y al cabo de un tiempo he devuelto 100 uvas; es decir, mi deuda asciende a 9.900 U.V.A.s. Al inicio, el valor de la UVA era de 26.23$, por lo que mi deuda era de 262.300$. Si el valor de la UVA no hubiese variado sería de 259.677$. Pero si hoy el valor de la UVA es de 27$, mi deuda es de $267.300. Puedo apreciar que, a pesar de que mi deuda en UVA ha descendido, el valor de la misma en $ es mayor que al inicio, por la variación del valor de esta unidad en el tiempo.
¿Cuáles son las consecuencias sobre mi deuda si refinancio el capital a más largo plazo?
Esta opción puede ser utilizada si el peso de la cuota, dada la suba del valor de la unidad UVA, excede la capacidad de pago mensual del deudor.
Si refinancio mi deuda, reduciendo el valor de la cuota, a través de una extensión en el tiempo del préstamo; el capital adeudado irá amortizándose más lentamente en el tiempo. Esto ha de significar que deberé pagar más intereses en el tiempo por el capital que adeude al momento de refinanciar el préstamo. La ejemplificar anterior, sirve nuevamente para aclarar el caso.
¿Cuál ha sido la variación de la unidad de valor adquisitivo (UVA) desde su creación a la fecha? La unidad de valor adquisitivo U.V.A. empezó a funcionar el 31/03/2016 con un valor de $14,05 y al 15/11/2108, el BCRA publica el valor de $29.03; es decir, que en este tiempo la UVA subió un 106.62%.
¿Cuál ha sido la variación del Índice de Precios al Consumidor?
El IPC que está relacionado con el valor de la unidad UVA, es el que indica la inflación. La inflación en el 2016 fue del 40.3%, mientras que en el 2017 fue del 24.80%. Las expectativas de inflación para este 2018 oscilan entre el 45% y el 50%.
La Inflación y la unidad UVA, ¿han variado lo mismo en el tiempo?
La unidad U.V.A. comenzó a funcionar el 31/03/2016, de manera que, para poder comparar con la inflación, medida por el IPC, debemos tener en cuenta el mismo período para el 2016.
Entonces, la inflación del 2016, desde la creación de la unidad UVA. hasta fin de año fue del 29.5%. La variación de la UVA en ese período ha sido de 22.85%.
En el gráfico siguiente, podemos ver la comparación de tres variables importantísimas a la hora de analizar un préstamo hipotecario UVA: tipo de cambio, inflación y UVA. La comparación es a través de sus variaciones en el tiempo.
Durante el 2016, la unidad UVA subió un 22.85%, mientras que la inflación fue del 29.5%, y el tipo de cambio $/U$S subió sólo un 8.1%. Fue el boom de los préstamos de este tipo.
El 2017 mantuvo una tasa muy similar a la del 2016, en cuanto a la unidad UVA. El tipo de cambio subió un 17.37%, aún sin alcanzar la variación de la unidad. La inflación fue nuevamente superior a la variación de la UVA, del 24.80%.
El tiempo transcurrido de este año 2018, nos encuentra con una depreciación del valor de la moneda nacional del 95% (al 1/11/2018), una UVA que subió un 37.26%, y un IPC al mes de septiembre con una suba del 32.4%.
Se puede apreciar, por lo tanto, que han cambiado las relaciones entre estas variables en este año, luego de las corridas cambiarias, que produjeron la suba pronunciada del valor de la moneda estadounidense. Sin duda, la fuerte depreciación de nuestra moneda no ha repercutido en la misma proporción sobre la unidad UVA.
¿Cómo se relaciona el valor de la cuota con mi salario?
Al tomar el préstamo, no importa cual haya sido el monto solicitado, la tasa de interés, o la cantidad de cuotas; la cuota guardaba una determinada relación con mi salario/ingreso. Por ejemplo, si la cuota era de $1000, y mi ingreso de $10.000; la relación era del 10%. Si la cuota sube a $1100, y mi ingreso a $11.000; continúa representando el mismo porcentaje (10%).
Ahora bien, ¿cómo puedo saber si la proporción se ha mantenido constante? Al saber cuál ha sido el porcentaje de variación de la unidad UVA (dado que el préstamo esta denominado en esa unidad), puedo saber si estoy pagando proporcionalmente más o no, al compararlo con el porcentaje de suba de mi salario/ingreso.
En el 2016, si mi salario/ingreso subió un 22.85%, entonces la cuota de mi préstamo se mantuvo constante en proporción. Si mi salario subió más que el 22.85%, entonces (en términos relativos) las cuotas subieron menos.
El mismo razonamiento debo aplicar para el 2017, o el 2018. Si mis ingresos subieron un 22.54% en el 2017, mi cuota habrá permanecido constante en el tiempo. Si aumentaron más, me cuesta menos pagarla. Si aumentaron menos, me habrá costado más pagarla (porque la proporción del salario que destino a cubrirla habrá subido).
Con una suba del 37.26% en lo que va de 2018, se hace notoria la diferencia con las paritarias que han cerrado los gremios en términos generales. El Sindicato de Camioneros recientemente ha cerrado la paritaria con un 40% de aumento, para todo 2018. Siendo que para mediados de noviembre, la unidad UVA habrá subido un 37.26%, es posible esperar que llegue al 40% a fines de año. Sólo una paritaria igual o mayor a ese porcentaje de suba de la unidad, hará que me cueste lo mismo o menos pagar cada cuota del préstamo.
¿Qué conclusiones podemos extraer de lo dicho anteriormente?
El préstamo analizado es uno especial. Funciona bajo el sistema de amortización francés, por un lado; y, por el otro, esta denominado en una unidad especial: la unidad de valor adquisitivo (UVA). El valor de la misma varía en el tiempo, según la definición dada previamente.
La ventaja de los préstamos hipotecarios en UVA, ha sido que las bajas tasas de interés nominales iniciales han permitido a muchos agentes poder tomar uno, cuando en las líneas tradicionales no hubiesen calificado. Esto es, porque el nivel de ingresos necesarios para entrar es mucho menor en este tipo de préstamos. En contextos de baja inflación, y donde las paritarias sectoriales acompañan al crecimiento del índice de precios, no habría de qué preocuparse.
Pero cuando la variable inflación se torna elevada, y el control inflacionario lleva a aplicar políticas de demanda contractivas, la situación cambia. Si los ingresos no suben a la par de la inflación, los salarios reales se reducen, significando pérdida de capacidad de compra de esos salarios. Capacidad de pago, también. Y es en este contexto, donde la viabilidad de un préstamo de estas características se reduce, comenzando a aparecer problemas de solvencia en los prestatarios. Este es el contexto actual. Inercia inflacionaria, depreciación pronunciada de la moneda nacional, políticas de demanda (tanto fiscales como monetarias) contractivas, caída del salario real, pérdida de empleo, y caída general del nivel de actividad económica.
La opción de extender el plazo de repago de la deuda da temporalmente “más aire” al deudor, pero acrecienta su deuda en el tiempo. La posibilidad de una estabilización posterior de las variables principales (de carácter macroeconómico) relacionadas al préstamo, conjuntamente con la refinanciación de la deuda en el tiempo, brinda alguna perspectiva positiva al prestatario tras el objetivo de conservar la vivienda, y no resignar desproporcionadamente otros consumos en el tiempo.
