Si leemos la definición de los mencionados préstamos se encuentra lo siguiente:
“Es un préstamo hipotecario en pesos a tasa fija, actualizable mediante la aplicación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) y expresado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Estos préstamos están destinados a fomentar y facilitar el acceso a la vivienda en todo el país ya que el valor de las cuotas iniciales es accesible porque la tasa de interés es baja y el préstamo es a largo plazo.”
En este pequeño párrafo encontramos dos elementos a destacar, a saber
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Coeficiente de estabilización de referencia (CER) y
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Unidades de Valor Adquisitivo (UVA).
Ambas tienen un importante significado a la hora de decidir un crédito y sobre todo a largo plazo.
El Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), índice que se utiliza para actualizar bonos y plazos fijos, volverá a calcularse en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC) difundido por el INDEC. Durante el período en que el organismo se declaró en «emergencia estadística», tomó como referencia el IPC Ciudad y San Luis.
Para el cálculo del CER se aplicará el Índice de Precios al Consumidor publicado por el INDEC durante los períodos comprendidos entre el día 16 del mes en que se informa la variación de precios del mes anterior y el 15 del mes siguiente, ambas fechas inclusive.
En síntesis, el IPC del el mes en curso dividido el IPC del mes anterior me va a dar el coeficiente inflacionario del mes en curso cuyo valor ajustará el préstamo solicitado.
Según la página del Banco Central de la República Argentina, el valor inicial de una UVA al 31 de marzo de 2016 se fijó de manera tal que fuera equivalente a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paraná), ponderados por población. Como este metro cuadrado testigo se ubicaba en $14.053, el valor inicial de la UVI fue de 14,053 pesos (14 pesos con 53 milésimos).
El valor de la UVA se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor. El índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad. De este modo, 1000 UVA alcanzarán aproximadamente para construir 1m2 testigo en cualquier momento futuro. El valor diario de la UVA se publica en la página web del Banco Central, junto con las principales variables.
Es decir que se tomará el valor de la propiedad por cantidad de valores UVA, no pesos ni dólares.
En un ejercicio práctico si compramos un departamento valuado en dólares U$S100.000, en pesos equivaldría a $1.600.000 y en UVA (con cotización al 20/04/2017 =18,35) a 87193.46. Como nos prestan el 70% del valor del inmueble, resulta que pediríamos un préstamo de $ 1.120.000 y expresado en UVA de 61.035,42 y en dólares a U$S 70.000. Si nosotros lo sacamos a 10 años pagaríamos una cuota de $ 9.333.
Ahora bien, este préstamo con unidades UVA va a ir actualizando el capital, es decir que si la inflación del primer año resulta en un 20% anual, el valor del UVA será de $22.02 que multiplicado por 60035.42 (suponiendo que pagamos 1000 UVA en un año) da una suma de 1322000 por lo tanto y teniendo en cuenta que el sistema de amortización francés disminuye muy poco el capital en los primeros años, mi cuota sería de $12240.
Al segundo año y teniendo en cuenta una inflación otra vez del 20%, el valor UVA será de $ 26.42, si nosotros le hemos pagado otros 1000 UVA, deberíamos al banco 59035,42 UVA al nuevo valor que equivaldría a $ 1559716 y la cuota sería de $ 16.249
En consecuencia, observamos que habíamos comenzado con una cuota de $9.333 y estamos en el segundo año con una cuota de $16.249, es decir poco más de un 74%, y habíamos solicitado un crédito de $ 1.120.000, y a los dos años debemos $1.559.716; habiendo pagado ya 24 cuotas del mismo.
Por último, si lo que hemos solicitado equivale a 59.035,42 UVA, que equivalen a $1.559.716 y en dólares a U$S 97.842 (tenemos en cuenta un cambio de $16 por cada U$S, ya que en el escenario actual la moneda estadounidense ha oscilado a la baja en 16 meses).
Conclusiones:
Los bancos ya desembolsaron 5.000 millones de pesos en préstamos hipotecarios en UVA desde el lanzamiento del sistema, según informó este lunes el Banco Central en un comunicado.
Es importante tener en cuenta que estos préstamos tienen una baja tasa de interés pero se ajusta por inflación su capital, por lo tanto si el salario del trabajador es ajustado por un número inferior a la inflación la cuota resultará más gravosa que lo previsto y será difícil de abonar. El capital además en lugar de diminuir irá aumentando exponencialmente y será difícil cancelar el resto de la deuda. En nuestro ejemplo solicitamos $1.120.000 o U$S 70.000 y al cabo de dos años debemos $1.559.716 o U$S 97.842 que es casi el valor original de la propiedad.
Se podrá refinanciar pero extenderá el plazo y también crecerá la deuda.
Alejandra Napolitano
Centro de Estudios Tributarios e Impositivos para la Administración Pública de la Defensoría del Pueblo
