El decreto, publicado en el Boletín Oficial el pasado 24 de septiembre, señala que los créditos hipotecarios son útiles para garantizar el derecho a la vivienda, derecho recogido y amparado por la Declaración Universal de Derechos Humanos y la Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre. Asimismo, la Constitución Nacional estipula en su artículo 14 bis, párrafo tercero que: “El estado otorgará los beneficios de la seguridad social que tendrá carácter de integral e irrenunciable.” En especial, la ley establecerá: “…la protección integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna”.
La Ley de Solidaridad (27.541) dispuso que el Banco Central de la República Argentina (BCRA) realizaría una evaluación sobre el desempeño y las consecuencias del sistema de préstamos UVA para la adquisición de viviendas y estudiaría mecanismos para mitigar sus efectos negativos, teniendo en cuenta el criterio del esfuerzo compartido entre acreedor y deudor. En atención a lo anterior, el Decreto 319/20 determinó el congelamiento hasta el 30 de septiembre próximo del valor de las cuotas de los créditos hipotecarios destinados a vivienda única y de los préstamos prendarios actualizados por UVAs. También suspendía las ejecuciones hipotecarias, judiciales o extrajudiciales. Se estableció el refinanciamiento de las deudas por diferencia en el monto de las cuotas y por mora en al menos tres pagos consecutivos, sin intereses ni penalidades, a partir de octubre de 2020.
Ahora, conforme lo establecido por el presente decreto, hasta el día 31 de enero próximo, la cuota mensual de los créditos hipotecarios de inmuebles destinados a vivienda única, no podrá superar el importe de la cuota correspondiente al mes de marzo 2020. La misma medida se aplicará a las cuotas de los créditos prendarios UVA. Desde ese momento hasta el 31 de julio de 2021, las cuotas de créditos UVAs (hipotecarios y prendarios) no podrán superar el valor del esquema de convergencia.
Según las estimaciones oficiales, el fin del congelamiento hubiera implicado un incremento de la cuota de octubre de entre el 33% y 16%. Con la prórroga del congelamiento de las cuotas UVA hasta fines de enero del 2021, se crean condiciones de estabilidad y un esquema gradual de convergencia que permitiría resolver la necesidad de los deudores en el contexto de la pandemia y evitar, al mismo tiempo, un incremento brusco al finalizar el congelamiento. No menos importante es la incorporación de instancias para la consideración de aquellos casos en los que la cuota supere el 35% de los ingresos desde la vigencia del decreto hasta el 31 de julio de 2022.
Los montos que se adeuden como consecuencia del congelamiento temporal del valor de la cuota y los que se encuentren en mora, podrán ser convertidos en UVA y refinanciados sin intereses en el marco del esfuerzo compartido entre acreedor y deudor. Se pagarán luego de la finalización del financiamiento en cuotas que no podrán superar la cuota original del préstamo (en UVAs). También existe la posibilidad de cancelar cuotas de capital sin costo alguno. En este caso, no se aplicarán intereses moratorios, compensatorios, punitorios, ni otras penalidades previstas en el contrato.
A su vez, las deudas que pudieren generarse desde el 1 de octubre y hasta el 31 de enero, podrán ser convertidas a UVA y refinanciadas a pagar a partir de la finalización del cronograma vigente del préstamo, en cuotas que no tiene que superar la cuota original del préstamo. Pero, sí podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no deberán exceder la tasa de interés del préstamo original.
