¿Qué son las expensas?
Son los gastos de mantenimiento del edificio que deben ser abonados proporcionalmente de acuerdo al porcentual que corresponda en razón de los metros cuadrados de cada unidad funcional.
¿Qué dice la ley sobre ellas?
Código Civil y Comercial de la Nación
ARTÍCULO 2048 – Gastos y contribuciones
Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
Expensas ordinarias y extraordinarias
Serán ORDINARIAS aquellas que se exijan para solventar los gastos generales de administración, entre los que se encuentran comprendidos los sueldos y cargas sociales del personal (encargado, auxiliares, suplentes, personal de seguridad, personal de mantenimiento de piletas, jardines, etcétera), las tarifas de servicios públicos (luz, gas, agua, etcétera), los horarios del administrador, los gastos de liquidación de expensas, servicios bancarios, fotocopias, etcétera.
Asimismo, son gastos ordinarios los necesarios para realizar MANTENIMIENTO y REPARACIONES de partes y bienes comunes, para mantener el inmueble en buen estado, para su seguridad, comodidad o decoro. Ejemplo de ellos son, la compra de productos de limpieza, reposición de luces, mantenimiento de ascensores, mantenimiento de portero eléctrico, reposición de vidrios rotos, reposición de baldosas, pintura de partes comunes, arreglos o reparaciones en unidades por daños provenientes de partes comunes, impermeabilización de medianera y terraza, cambios de cerraduras y de llaves, reparación o cambio de cañerías de transporte de fluidos, etcétera.
Son ordinarios también, los gastos necesarios de los seguros que debe contratar el administrador, como son los seguros contra incendios, responsabilidad civil y otros riesgos y los gastos requeridos para las instalaciones necesarias para el acceso de personas con discapacidad.
El Código Civil y Comercial de la Nación modificó la normativa respecto de lo que establecía la vieja ley 13.512 de Propiedad Horizontal. En razón de ello la mayoría de las cuestiones que se consideraban “Extraordinarias”, hoy en día se establecen como “Ordinarias”.
Se establece que será un gasto EXTRAORDINARIO aquel que implique una mejora que incremente el valor al edificio, como por ejemplo: instalar un solárium, comprar equipamiento nuevo para el SUM, construir una pileta de natación, parrillas, instalación de cámaras de seguridad, juegos para niños, obras de arte y cualquier otra modificación que no implique el mero mantenimiento del edificio.
También son gastos extraordinarios los fondos de reserva que se establezcan por asamblea.
CUALQUIER GASTO QUE IMPLIQUE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO O PARTES COMUNES DEL MISMO SE CONSIDERA GASTO ORDINARIO.
¿Quién debe pagar las expensas?
La obligación del PAGO de expensas recae en cabeza del PROPIETARIO del inmueble, de quien sea POSEEDOR CON BOLETO DE COMPRAVENTA o del USUFRUCTUARIO del mismo.
En los casos en que el inmueble se encuentre alquilado, el INQUILINO será quién se obligue, ante el dueño, a abonar las EXPENSAS ORDINARIAS de acuerdo a lo pactado en el contrato que oportunamente firmara.
La falta de pago de las expensas puede ocasionar el inicio de acciones judiciales, las que recaerán siempre sobre el DUEÑO DEL INMUBLE.
