Economía y Finanzas

Análisis de la evolución de los créditos UVA

17 mayo, 2021
El Programa de Estudios Tributarios e Impositivos para la Administración Pública de la casa realizó un estudio de la incitativa en relación a la a los salarios, el precio de los alquileres y el índice de accesibilidad al crédito hipotecario en la Ciudad.
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Los créditos hipotecarios UVA se implementaron en 2016 con la expectativa de solucionar parte de la problemática en torno al acceso a la vivienda. Destinada fundamentalmente a la clase media, la iniciativa acercó la posibilidad de la casa propia con cuotas similares o menores a las de un alquiler y requisitos en cuanto a los ingresos menores que los necesarios para acceder a créditos tradicionales. Sin embargo, tras cinco años de inflación sostenida, caída del salario real, devaluaciones y otros factores, el conjunto de deudores hipotecarios bajo la modalidad UVA encuentra dificultades crecientes para sostener el pago de las cuotas.

En primer término, se abordó la evolución de la UVA, la cual subió menos que la inflación todos los años, con la excepción de 2020. Por otra parte, de acuerdo al Índice de Salarios elaborado por el INDEC, se advirtió que los salarios nominales subieron 323% entre marzo de 2016 y febrero de 2021, los precios generales registraron una suba del 385% (IPCBA), y la unidad UVA aumentó un 391%. Es decir que los salarios nominales promedio crecieron bastante menos que el nivel general de precios (62 p.p. de diferencia) y la UVA (68 p.p.). Esto evidencia una gran pérdida del poder adquisitivo del salario en términos de todos los bienes, en general, y de la cuota del crédito, en particular.

El segundo pilar de análisis se centró en el índice de accesibilidad al crédito hipotecario (IACH) elaborado por la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad (DGEyC). Se trata de un coeficiente que establece las posibilidades de acceso a un crédito de una pareja de ingresos medios altos, en base a los ingresos promedio y las condiciones del mercado inmobiliario y los créditos de la Ciudad. Según se pudo constatar, este índice sufrió un deterioro severo a lo largo de los años: en 2016, para un departamento de 2 ambientes el IACH UVA fue de 126,90, mientras que en el tercer trimestre de 2020 fue de 42,4. Esta situación evidencia dificultades crecientes en el acceso a créditos hipotecarios para vivienda propia, en estrecha correlación con la suba de la UVA, la suba del valor del dólar y el deterioro del salario real.

Por último, se pudo comprobar que la unidad UVA aumentó a un ritmo más acelerado que el precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires: entre 20116 y 2020, el alquiler de un departamento de dos ambientes subió un promedio de 399%, mientras que la UVA alcanzó un 412%. La diferencia es aún mayor si se toma como parámetro una vivienda de tres ambientes: 381% contra 412%.

La problemática en torno a los créditos UVA puede explicarse principalmente por la pérdida de poder adquisitivo del ingreso medio del deudor, debido a la erosión que la inflación genera sobre los salarios. Además, este proceso estuvo acompañado por cambios en las condiciones de acceso al mercado de crédito, la devaluación del peso y el hecho de que las cuotas subieran a un ritmo mayor que los alquileres.

Según el último Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) publicado por el BCRA, se espera una inflación en torno del 47,3% para diciembre de 2021. Asimismo, difícilmente la estructura macroeconómica se acomode súbitamente a un crecimiento del índice general de precios en torno a un dígito, por lo cual es probable que existan altos índices de inflación en los próximos años. Con plazos entre 10 a 25 años por delante, el sistema no será sostenible en el tiempo. Es necesario encontrar algún punto intermedio entre la variación del nivel general de precios y la de los salarios, aunque esto no elimine las pujas existentes entre el sector prestatario y el prestamista. Sin modificaciones en la forma de actualización del capital adeudado y de las cuotas, las deudas serán impagables para la mayoría de los beneficiarios, decantarán en ejecuciones hipotecarias y el sistema se fracturará.

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